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saisies immobilières


Les saisies immobilières sont des cas très fréquents aux Etats-Unis car une part importantes des crédits (« mortgage ») sont des crédits hypothécaires. Ces derniers étant beaucoup plus limités en France.

Voici quelques explications sur le fonctionnement des saisies immobilières aux Etats-Unis.

Il existe différents processus de saisies immobilères:


FORECLOSURE

Une saisie immobilière ou Foreclosure est un processus juridique durant lequel un prêteur va récupérer le solde d'un prêt dont les échéances ne sont plus réglées par l'emprunteur, en vendant l'actif utilisé comme garantie.

En cas d'arrêt total de paiement du crédit immobilier, la banque est en droit de saisir le bien immobilier hypothéqué pour couvrir le prêt. Le bien est ensuite proposé à une vente aux enchères, si celui-ci ne trouve pas d'acheteur, la propriété deviendra un bien REO (« Real Estate Owned »), détenu par la banque. 

Un processus de « Pre-foreclosure » peut avoir lieu lorsque le propriétaire a plus de 90 jours de retard sur le remboursement de son crédit hypothécaire. Dans ce cas, l'établissement de crédit peut entamer une procédure de saisie immobilière

SHORT SALE

Lors d'une « short sale », le bien est vendu à un prix inférieur que ce qu'il lui reste à payer sur l'hypothèque. Lorsque cela se produit, le prêteur accepte de réaliser une perte modérée. L'emprunteur doit, quant à lui, prouvé son incapacité de paiement.

Les deux parties doivent consentir à la vente du bien pour que celle-ci puisse avoir lieu. Une « short sale» est très souvent une procédure longue, il faut attendre l'accord de la banque pour pouvoir acheter la propriété. Toutefois, le propriétaire reste en contrôle de la vente et son historique de crédit ne sera pas, dans la plupart des cas autant affecté que lors d'une foreclosure.

 

Retours sur la crise des subprimes aux Etats-Unis

En 2000 suite à la bulle internet, la FED a mené une politique de taux directeurs faibles afin d'éviter la récession. Les ménages américains ont financé leur consommation et leur logement et se sont endetter jusqu'à dépasser leur seuil de solvabilité.

Favorisée par des taux d'intérêt faibles et une accessibilité élevée au crédit, la demande sur le marché immobilier a mécaniquement augmenté à partir de 2000, impliquant une très forte augmentation des prix sur le marché.

A partir de 2004, les taux d'intérêts américains remontent très rapidement, sous l'impulsion notamment du nouveau président de la FED, Ben Bernanke. Les établissements bancaires ont répercuté sur les emprunteurs des conditions de plus en plus sévères. Ces derniers se sont donc retrouvés avec des remboursements très élevés auxquels ils ne pouvaient plus faire face et ont dû vendre leur bien.

Ce phénomène a alors eu des répercussions sur les crédits subprimes dont les taux sont variables en fonction de la valeur du bien hypthéqué. Lorsque la mécanique des crédits subprime s'est grippée, le marché immobilier américain s'est effondré, et des millions de ménages qui n'avaient plus les moyens de rembourser leur prêt ont laissé les banques saisir leurs maisons.

Moins de saisies, mais encore de belles opportunités

On constate actuellement une reprise de l'économie américaine et par conséquent un ralentissement des saisies immobilières. Sur l'année 2013, 1.36 million de biens ont été saisis. Si ce chiffre est en diminution par rapport aux 2.9 millions de biens saisis en 2010 (selon Realty Trac), le volume des « foreclosures » reste  très conséquent.

Unn stock important de biens est encore saisi chaque mois. Toujours selon Realty Trac, 117 000 biens ont été mis en procédure de saisie en Novembre 2014. Le nombres de saisies depuis 2013 ne diminuent plus beaucoup et varient entre 110 000 et 125 000 par mois.

Le volume de saisies demeure élevé. Nous estimons que les investisseurs peuvent encore se positionner sur le marché immobilier américain et réaliser de très bonnes affaires.

 

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