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Revenus fonciers : pourquoi 1 dollar US ou 1 dollar canadien valent plus qu'un euro en France ?

Alors que l’immobilier à l’international continue de se démocratiser, beaucoup de nos prospects et clients nous demandent pourquoi il est intéressant aujourd’hui d’investir dans de l’immobilier locatif à l’étranger.

 

Les arguments en faveur de l’immobilier locatif à l’étranger sont nombreux : diversification géographique, diversification monétaire, réglementations plus souples, frais de mutation beaucoup plus faibles, etc. Toutefois l’un des arguments majeurs demeure celui de la fiscalité. Pourquoi ?

 

La fiscalité locale pour les non-résidents est faible

 

Aux États-Unis comme au Canada, la fiscalité des revenus fonciers est basée sur le même principe qu’en France : une taxation sur les frais réels (le micro-foncier n’existe pas) au barème de l’impôt sur le revenu. Aux États-Unis, les revenus jusqu’à $9 700 sont imposés à 10% puis 12% sur la tranche supérieure jusqu’à $39 475 USD. Au Canada, l’imposition des revenus inférieurs à $46 605 est de 15% et 22,2% au Québec.

A cela s’ajoutent des mécanismes d’abattement et d’amortissement permettant de réduire sensiblement le revenu imposable. Tout comme les intérêts d’un crédit immobilier. A ce titre, la très grande majorité de nos investisseurs paient entre 0% et 15% d’impôts aux États-Unis et au Canada.

 

 

Un crédit d’impôt égal à l’impôt français = pas de double imposition en France

 

Les conventions fiscales entre la France, le Canada et les États-Unis permettent aux résidents français d’obtenir un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Cela signifie que les revenus fonciers doivent être re-déclarés en France (via un formulaire dédié) mais qu’ils ne sont pas doublement imposés. La convention octroie donc un crédit d’impôt sur ce qui aurait dû être théoriquement payé en France si ces revenus avaient été de source française. Ce crédit d’impôt est égal à vos revenus fonciers étrangers x votre taux moyen d’imposition.

Cela revient donc à payer des impôts fonciers, assez faibles comme vu ci-dessous, uniquement dans le pays où le bien immobilier se situe.

 

 

Impots France Canada ImmobilierLes revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis à la CSG-CRDS 

 

Cerise sur le gâteau, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas sur les revenus fonciers étrangers. Cela signifie une économie d’impôts de 17,2% ! Le code des impôts ainsi que la jurisprudence actent cette économie qui viendra se calculer automatiquement sur votre avis d’imposition sous la forme d’un crédit d’impôt.

Concrètement, tout ceci signifie qu’indépendamment de la rentabilité de votre investissement immobilier en Amérique du Nord, il est fiscalement plus intéressant d’investir dans de l’immobilier locatif aux États-Unis ou au Canada qu’en France. Selon les cas, la rentabilité après impôts peut être jusqu’à 2 fois supérieure en investissant dans l’immobilier locatif à l’étranger !

Source : Altitude International Realty

 

 

 

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter au +33 (0)1 84 16 17 81 ou par mail à contact@altitude-realty.com 

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