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Immobilier : et pourquoi pas investir aux États-Unis ?

Une maison new-yorkaise ? Un appartement à San Francisco ? Ou une villa à Atlanta, avec à chaque fois l'assurance d'un rendement locatif à deux chiffres. Des promesses que jurent de tenir de nombreux sites Internet et autres flyers reçus dans les boîtes aux lettres. "Les rendements sont plus intéressants qu'en France, c'est vrai. Mais il ne faut pas non plus espérer obtenir une rentabilité de 20% pour son investissement", prévient Victor Pagès, fondateur de My US Investment, un cabinet de conseil en immobilier aux États-Unis.

"En Amérique, il encore possible d'avoir une rentabilité à deux chiffres sur son placement, mais c'est assez rare. Généralement, on tourne autour de 8% net avant impôt." Un retour intéressant lorsque l'on sait qu'à Paris, le rendement locatif ne dépasse pas les 3.8% brut en moyenne. À l'échelle nationale, il oscille entre 2.5% et 7%. La faute au contexte économique dans le pays (baisse des mises en chantier, hausse constante des loyers, croissance faible).

Le nombre de Français prêts à tenter l'aventure de l'investissement à l'étranger est encore flou. Certains parlent de 10.000 à 15.000 investisseurs tous les ans. Une niche, même si du propre aveu de Victor Pagès "le phénomène se démocratise."

Le marché immobilier américain se restaure depuis la crise. Les ventes de logements anciens ont progressé cette année de 1.5% sur un an soit un volume de 5,26 millions d'unités. Un niveau en hausse de 2.5% comparée à l'année dernière sur la même période.

Les villes américaines qui rapportent

Les particuliers, pouvant acheter à l'étranger, doivent cependant être prudents. Certaines régions sont plus attractives que d'autres pour les placements. Selon My US Investment, parmi les villes américaines les plus intéressantes pour les investisseurs, on retrouve dans le top 3 :

  • Tampa, avec 10.5% de rendement net avant imposition sur le revenu pour un bien acheté 85.000 dollars (environ 68.400 euros).
  • Memphis, avec 9.5% de rendement net avant imposition sur le revenu pour un bien acheté 68.000 dollars (environ 54.700 euros)
  • Atlanta, avec 8% de rendement net avant imposition sur le revenu pour un bien acheté 110.000 dollars (environ 88.536 euros).

"Le mieux, c'est encore d'acquérir là où la reprise économique est bonne", suggère de son côté Laurent Henrio-Lacombe, conseiller en investissement locatif à l'étranger pour Capital 37. "Il faut viser les derniers centres dynamiques comme Huston et son nouveau campus universitaire."

L'établissement draine avec lui une partie de l'industrie pétrolière et des sociétés intéressées par le gaz de schiste. Depuis son ouverture, les prix de l'immobilier ont grimpé. "Mon frère a acheté une maison à 650.000 dollars (environ 520.700 euros) il y a trois ans. Aujourd'hui, elle vaut 1.8 million de dollars (environ 1.4 million d'euros)", révèle le conseiller.

Gare aux déconvenues

Mais investir à l'étranger n'est pas nécessairement l'assurance de faire fortune dans l'immobilier. "Elle est loin l'époque où les gens s'enrichissaient en moins de deux ans. Désormais, lorsqu'on investit dans l'immobilier, surtout à l'étranger, il ne faut pas espérer gagner énormément. Bien souvent, il faut souvent une présence sur place, ce qui peut très vite vous coûter cher. Sans parler de la gestion du logement, des différences fiscales entre la France et les États-Unis… Toutes ces raisons expliquent la préférence des Français pour l'investissement immobilier dans leur pays", rappelle Laurent Henrio-Lacombe. Les premiers rendements n'arrivent pas avant une dizaine d'années. 

Quant au type de logements dans lequel il faut investir, mieux vaut miser sur des placements sécurisés (chambre de maison de retraite, résidences étudiantes, boxes de parking…).

Pour ce qui est des villes à éviter, conseillers en investissement et agents immobiliers semblent en désaccord. Car si chez 37 Capital on recommande, pour le cas de la Floride, d'éviter Miami, pour cause de "saturation du marché", My US Investment et le réseau d'agences immobilières Barnes ne sont pas du même avis.

Le second évoque même un marché toujours florissant : "L'année 2013 s'est achevée sur de nouveaux records à deux chiffres. Jamais dans son histoire, Miami n'aura enregistré autant de transactions. En valeur, l'augmentation des prix est constante et ne semble avoir aucun effet dissuasif. La clientèle internationale dope la demande, si bien que le délai de réalisation d'une transaction est désormais en moyenne de 46 jours."

 

Ludovic Clerima © Explorimmo