Appelez-nous

Prix de l’immobilier à l’international : la France surcotée par rapport à ses voisins ?

Le sentiment est le même pour de très nombreux français. Depuis une quinzaine d’années, une majorité d’entre nous a le sentiment que son pouvoir d’achat immobilier diminue chaque année un peu plus face à la hausse des prix de l’immobilier qui ne semble pas fléchir. Mais les Français sont-ils les seuls pénalisés par le niveau des prix de l’immobilier dans le monde ? L’immobilier est-il plus cher en France que chez ses voisins ? En s’appuyant notamment sur les données de Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable(CGEDD), Altitude International Realty, cabinet de conseil spécialisé dans l’immobilier international, offre des éléments de réponse.

 

En France, la perte du pouvoir d’achat immobilier s’accentue depuis 15 ans

Premier constat, le ressenti des Français se confirme en effet très nettement face aux chiffres et aux indices. La France a connu une hausse des prix de l’immobilier quasi constante depuis 2000. Quels que soient les indices utilisés ou les périodes analysées, les études démontrent que les prix de l’immobilier ont connu une augmentation spectaculaire depuis les années 2000.

Le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable ou encore les chiffres de The Economist[1] situent cette augmentation entre +70% et +90% à l’échelle nationale par rapport à leur tendance longue (en prenant respectivement comme bases les années 1965 et 1980).

 

Mais la hausse des indices des prix de l’immobilier n’expliquent pas à elle seule, cette perte de pouvoir d’achat. Il faut, pour la comprendre rapporter les prix aux loyers ou bien aux revenus des ménages pour une analyse encore plus fine.
Cette approche comparative illustre parfaitement le décalage vécu par les acquéreurs français. Ainsi l’indice des loyers de l’INSEE rapporté au revenu disponible de l’ensemble des ménages a peu augmenté depuis l’année 2000, + 8% seulement. La tendance serait même orientée à la baisse dans certaines grandes villes comme Paris via les mécanismes d’encadrement des loyers mis en place récemment. A l’opposé, les prix de l’immobilier, toujours rapportés au revenu par ménage ont augmenté, quant à eux, de presque 70% depuis 2000 !

 

Ceci explique qu’aujourd’hui, à Paris bien sûr, mais plus seulement, des ménages n’ont pas les moyens d’acquérir leur logement et payer plus de 8450 €/m2 à Paris et jusqu’à 6000€/m2 dans le triangle d’or à Bordeaux. Pour rappel, le prix / m2à Paris en 2000 était de 2740€, soit près de 3 fois moins qu’aujourd’hui…

Malgré un accès au crédit aisé et des taux d’intérêt historiquement bas, le marché immobilier français connaît donc une situation contradictoire et n’a jamais été aussi cher.

 

La France parmi les pays les plus chers du monde pour l’immobilier

L’immobilier français est-il si cher au point d’inciter les français à investir à l’étranger? Qu’en est-il des prix  en dehors de nos frontières ? Si de nombreux pays disposent d’indices des prix de l’immobilier, la méthode comparative oblige à utilise une base commune : rapporter les prix de l’immobilier au revenu disponible des ménages.

Comparativement au Royaume-Uni, aux Etats-Unis, à l’Allemagne, à l’Espagne et aux Pays-Bas, la France est le pays le plus cher de cette liste avec le Royaume-Uni. Avec des prix autour de +70% par rapport à une base 100 en 2000, l’immobilier français est bien plus cher que ses voisins qui ont vu les prix de leur marché immobilier augmenté dans de moindres proportions, de l’ordre de +10% sur une quinzaine d’année.

D’autres sources positionnent même les prix en Allemagne et aux Etats-Unis comme inférieurs à leur tendance longue (toujours rapportés au revenu disponible par ménage), de l’ordre de -5%.[1] Et des pays comme le Japon, la Chine ou Singapour ont vu les prix de l’immobilier baisser significativement ces dernières années.

[1]Global House prices, the Economist. Sources : The Economist; INSEE; Kadaster; OECD; ONS; Standard & Poor's

Source : CGEDD d’après INSEE, bases notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R. Shiller,

(*) La tendance longue à laquelle on rapporte l’indice du prix des logements est le revenu disponible par ménage,  S&P/C-S, Census Bureau, Bureaus of EconomicAnalysis and Labor Statistics, UK Office for National Statistics, Nationwide, Destatis, Gewos, INE, Ministerio de Fomento, R. Vergés, Centraal Bureau Voor de Statistiek. 

 

 

Bien sûr, il existe des pays où l’immobilier connaît également une évolution substantielle des prix. C’est le cas par exemple en Australie, au Canada ou encore en Suède. Mais ces envolées sont souvent propres à quelques agglomérations qui concentrent l’activité économique de ces pays comme Sydney, Melbourne ou encore Vancouver et Toronto au Canada.

 

Faut-il s’inquiéter des prix de l’immobilier en France ?

  • Oui car la France est l’un des seuls pays dans lequel la crise financière de 2008 a eu finalement peu d’effet sur l’immobilier. La courbe de l’indice des prix a connu des « sursauts » là où les Etats-Unis ont connu la crise des subprimes et où on constate une cassure net sur l’indice britannique.
  • Oui car la France n’a plus connu de cycle immobilier baissier depuis maintenant le début des années 1990. Statistiquement, il est donc légitime de se poser la question de savoir si le cycle actuel n’arrive pas à son terme. Statistiquement toujours, les cycles immobiliers sont historiquement plus courts que 15 ans en France comme à l’étranger.
  • Oui car cette tendance haussière ne montre pas de signe de faiblesse. Dans l’immobilier résidentiel comme l’immobilier commercial d’ailleurs.Pour preuve la collecte record des SCPI (3,7 milliards au 1er semestre 2017[1]) que les sociétés de gestion ont aujourd’hui du mal à investir. Les volumes de ventes records (+20% au T2 2017[2]) tout comme les prix sont fortement soutenus par la faiblesse des taux d’intérêt. Aussi, dans un contexte de taux historiquement bas, il convient de se poser la question si la hausse actuelle pour beaucoup « sponsorisée » par une économie sous perfusion est saine.

Bien entendu, l’inflation des prix est une constante logique de nos économies. Pour autant, le recul qu’offre une comparaison internationale sur l’évolution des prix de l’immobilier, incite à la prudence en France. Plus de 15 ans de hausse continue est peut-être « Too good to be true » comme disent les Américains. Et si, il ne s’agit pas de recommander un déménagement, la période actuelle est en revanche très propice à des arbitrages et des investissements en dehors de nos frontières pour plus de sécurité et de diversification.

 

[1][1]Global House prices, the Economist. Sources : The Economist; INSEE; Kadaster; OECD; ONS; Standard & Poor's

[1]Source : Meilleurescpi.com

[2]Source : Notaires Paris Ile de France

 

Source rédaction : communiqué de presse Altitude International Realty du 12 septembre 2017 - Auteur Victor Pagès Dirigeant 

En savoir plus