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Pourquoi le marché français est surcoté ?

Nombreux sont ceux qui aujourd'hui s'interrogent sur la situation du marché immobilier français. De nombreuses données viennent confirmer que nous sommes bel et bien dans un marché surcoté.

Des prix historiquement élevés

Sur la base du graphique ci-dessous, le constat est flagrant. En prenant tout d'abord l'indice des prix dans l'ancien et une référence à 1 en 1965, nous voyons que les prix ont quasiment doublé sur les 50 dernières années. En réalité, cette augmentation a principalement eu lieu depuis le début des années 2000 avec plus de 80% de hausse en 13 ans ! Face à cette envolé des prix, les loyers, quant à eux sont restés très stables. Ils sont aujourd'hui à peine plus élevés que leur moyenne historique.

De la même façon, il est possible de dénoter une corrélation entre l'évolution des prix dans l'ancien et le nombre de ventes. En toute logique, on voit également le nombre de ventes diminuer de manière critique entre 2000 et 2009 avec pour influence (ou origine) une augmentation drastique des prix.

 

 

Plus inquiétant, et comme le montre le graphique ci-dessous, le pouvoir d'achat immobilier des ménages n'a fait que diminuer depuis 15 ans. Cette étude des prix de l'immobilier en relation avec les revenus des ménages nous apparaît aujourd'hui la plus pertinente pour lisser l'analyse et prendre en compte les différences entre les marchés (Paris, province, cœur de ville, périphérie, etc.). Et bien entendu, la lourdeur de certains dispositifs actuels tels que la loi Alur ou la modification des droits de mutations n'encouragent pas la flexibilité du marché immobilier et l'accessibilité à la propriété.

 

 


L'immobilier en France, plus cher que chez ses voisins

Cette analyse des prix de l'immobilier en rapport avec le revenu des ménages (« home price ratio ») s'avère encore plus intéressante lors qu'on compare plusieurs pays. Selon Deloitte, acheter un appartement de 70m² en France correspond aujourd'hui  à 8 ans de salaire en France contre 2 au Danemark, 3 en Allemagne et 3,5 en Espagne.

A l'opposé, le marché immobilier américain serait, selon cette analyse, toujours très attractif car en dessous de sa moyenne historique en terme de « home price ratio ». C'est ce que démontre une autre étude de The Economist comme illustré sur l'un des 2 graphiques ci-dessous.
Sans avoir (malheureusement) de boule de cristal pour anticiper l'avenir du marché immobilier en France comme aux Etats-Unis mais sur la base de ces éléments, il ne semble pas impossible de voir notre marché s'effondrer comme cela s'est produit dans les années 1990 (-30%). Quant au marché américain, la période de convalescence est bel et bien entamée sans pour autant que la fenêtre d'opportunités se soit refermée.

 

 

 


Source : Le Figaro, Deloitte, The Economist, J. Friggit (CGEDD)