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Où investir et selon quels critères ? Réponse en 3 points clés.

Grâce à ses nombreuses années d’expérience du marché américain et un réseau de partenaires locaux, Altitude International Realty accompagne ses clients pour optimiser leur stratégie d’investissement immobilier aux États-Unis. Amandine Pomin, responsable développement USA chez Altitude International Realty, évoque le marché spécifique de la Floride et ses atouts en constante progression.

 

 

En 2017, est-ce toujours intéressant d’investir dans l'immobilier en Floride ?

 

Il est encore très intéressant d’investir en Floride : suite à la crise de 2006-2008, les prix ont chuté et il reste de bonnes affaires immobilières à saisir car des banques revendent encore des biens à prix compétitifs. La reprise de l’économie américaine est une excellente nouvelle pour les investisseurs immobiliers. Cela signifie qu’acheter aujourd’hui permet de se positionner sur un marché immobilier haussier et si les prix se sont stabilisés, ils restent inférieurs à la période avant crise.

Sur le plan du climat économique, de nombreuses entreprises s’installent en Floride : l’économie locale est dynamique et hétéroclite, notamment en raison de sa population multiculturelle. (10% des entreprises du secteur biotech, à l’échelle nationale, y sont implantées)La Floride est attractive d’un point de vue géographique, climatique et culturel. Les Européens en Floride ont le sentiment de vivre à l’année sur un lieu de vacances et apprécient particulièrement l’ensemble des services proposés dans les résidences, comparables à ceux d’un hôtel et introuvables en France : piscine, tennis, voiturier. Tout est conçu pour rendre la vie agréable aux résidents annuels comme aux vacanciers.

Avec des impôts locaux, pour les sociétés, peu élevés dans cet État, de nombreuses entreprises du Nord des États-Unis s’installent en Floride (les services financiers ont créé 351 000 emplois). Le sud de l’État affiche une forte gémellité avec New York et il n’est pas rare que le choix d’un second bureau pour une entreprise new-yorkaise se porte sur la Floride. Des grands comptes aux start-up mais aussi de petites sociétés de services s’installent, la Floride ayant une politique d’accueil très élevée. A Miami, de nombreux Français créent des entreprises de services à la personne et y rencontrent un réel succès car les Américains sont très friands de leur savoir-faire, que la cible soit celle des seniors (les baby-boomers), de la population active (avec des services créés pour répondre à leurs besoins) ou celle des vacanciers[VP1]  .

Sur le plan fiscal, la Floride est l’un des Etats les plus avantageux car il n’impose pas les revenus personnels localement. Seuls les impôts fédéraux seront donc redevables. Un investisseur bénéficiera également d’abattements forfaitaires qui permettront d’abaisser sa base imposable. 

 
Où investir dans l'immobilier en fonction de votre « life style » ?

Chaque ville de Floride possède sa spécificité même si toutes les zones géographiques sont attractives. Le choix du lieu d’achat de son bien immobilier s’opère donc selon son « life style. » Pour une famille avec des enfants en bas âge, Coral Gables, surnommée The Gables, au sud de la ville de Miami est idéale car on y trouve de nombreuses écoles ainsi qu’une forte communauté française. Un créateur d’entreprise s’installera avec bonheur à Fort Lauderdale, surnommée la « Venise de l'Amérique » (en train de devenir le nouveau Miami), avec sa population de jeunes cadres à fort pouvoir d’achat, et donc potentiels locataires…

La ville de Naples à l’ouest de la Floride est une zone côtière avec des prix très attractifs : une maison coûte actuellement environ 300 000 dollars. Moins connues mais très agréables, les nombreuses îles de la côte ouest, accessibles depuis l’aéroport de Tampa : ainsi ClearWater dont la plage est élue « plus belle plage des USA », pour son sable blanc et ses eaux turquoise.

D’autres villes sont attractives dans le sud-est, la côte offrant un potentiel d’investissement : avec 150 000 dollars pour une surface de 80 m2il y a un rendement potentiel de 6.5 %. Cette zone est parfaite pour un investissement locatif au potentiel de plus-value sur les années à venir. En effet, les prix de l’immobilier sont en train de remonter et aujourd’hui la demande locative est très forte.

Le service d’Altitude International Realty est proposé sur la base d’une sélection réalisée par nos soins en fonction des attentes des investisseurs souhaitant résider à l’année ou recherchant une résidence secondaire.

 

Quelles erreurs ne pas commettre ? Attention aux fausses bonnes affaires 

Nous déconseillons d’acheter un bien immobilier uniquement pour de la location saisonnière car il existe de nombreuses restrictions en ce qui concerne la location à court terme. Les propriétaires sont tenus de louer pour 1 mois, 3 mois ou 6 mois car les résidents des copropriétés souhaitent préserver leur tranquillité au quotidien, ce qui n’est pas possible dans un fonctionnement de type hôtelier avec des mouvements de locataires chaque semaine. De plus, un bien loué à la semaine se dégrade plus vite et ajoute donc au propriétaire des frais de restauration complémentaires, amoindrissant le retour sur investissement.

Certaines agences proposent des prix d’appels irréalistes, du type « Investissez dans un bien à 300 000 dollars et obtenez un rendement de 8 à 12 %. » Attention, ces chiffres ne comprennent pas tous les frais mensuels. Il faut en effet tenir compte des potentiels budgets de réparation du bien, des frais annexes, des taxes. Mieux vaut un investissement stable rapportant 6 à 7 % par an, envisagé sur le long terme car il procède d’une vraie rentabilité annoncée et bien calculée. Pour une maison ou un appartement, les investisseurs ont tout intérêt à la louer pour du long terme. L’un de nos partenaires basé à Orlando propose, par exemple une maison de 100 à 120 m2 pour un rendement de 6 à 7 %, toutes charges comprises. A West Palm Beach nous proposons des appartements autour de 140 000 euros et 6% net de rentabilité incluant la prise en charge de la gestion, la location, jusqu’à la gestion quotidienne des locataires. Ces appartements se vendaient il y a quelques années plus de 200 000 euros. Il s’agit d’investissements dans de belles résidences offrant tous les services (tennis, piscine, gym, etc.) où l’investisseur est assuré de récupérer son dû chaque mois.

 

Source : interview Amandine Pomin responsable développement d’Altitude International Realty en Floride

 

 

Pour toutes demandes pour un projet immobilier en Floride contactez notre agent immobilier à Miami, Amandine POMIN.

amandine@altitude-realty.com

 

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