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My US Investment dans les Echos !

Loin du strass et des paillettes de Miami, Los Angeles ou New York, la start-up My US Investment propose d'investir à Memphis, Atlanta ou Tampa aux Etats-Unis. Les conséquences de la crise immobilière permettent encore d'obtenir des rendements de 5 à 10  % dans ces grandes villes américaines.

 

 

Aux Etats-Unis, les investisseurs n'ont souvent d'yeux que pour la Floride, New-York, voire Los Angeles. Des noms clinquants, qui ont aussi l'avantage d'être des lieux touristiques où il fait bon passer ses vacances. Un bon investissement aussi pour ceux qui recherchent une résidence secondaire. En revanche, les prix d'entrée restent suffisamment élevés pour que ces lieux enchanteurs ne soient pas accessibles à tout le monde. Une villa ou un appartement de qualité à Miami coûte rarement moins de 400.00 dollars et les taxes foncières y sont très élevées (sans oublier les frais de copropriété dans les condominiums). Pourquoi pas, dans ces conditions, investir dans des lieux moins touristiques, mais offrant une rentabilité intéressante pour un investissement compris entre 50.000 et 200.000 euros.


C'est ce que propose la jeune société My US Investment . Cette start-up créée par Victor Pagès explique comment « profiter des opportunités du marché immobilier américain décoté ». Il ne s'agit pas ici d'investir à Manhattan, Miami Beach ou sur Sunset Boulevard, mais d'acheter des maisons dans des villes comme Atlanta, Memphis, Buffalo, Tampa (Floride) ou encore dans la grande banlieue de Los Angeles. Pas pour y passer ses vacances ou sa retraite, mais pour obtenir un complément de revenu. La société recherche en effet des biens dans « des quartiers pour classe moyenne, pour louer à des travailleurs américains, souvent nés sur place et qui vont sans doute y rester longtemps », explique le fondateur de la start-up. Il recherche des maisons qui ont été le plus souvent saisies, offrant une décote de 15 à 40 % et qui peuvent être louées à l'année. « On s'arrête à 200.000 euros, car on veut ticket d'entrée raisonnable ».


Des rendements souvent supérieurs à 7  %

Cette décote peut permettre à l'investisseur d'espérer une plus-value à la revente, un moteur très fort pour les Français, habitués à la flambée des prix de l'immobilier notamment à Paris. Mais la promesse de My US Investment est tout autre. «?Nous insistons beaucoup plus sur le rendement. Les marchés immobiliers américains sont très flexibles, très fluides?et très difficiles à anticiper, avec des pics et des creux », justifie Victor Pagès. «?Nos clients veulent investir dans la pierre, mais aussi dans des actifs qui rapportent plus que l'assurance-vie ou les livrets ». Si chaque ville est différente, la société promet des rendements annuels élevés, de l'ordre de 7 à 10 % net (avant impôt sur le revenu américain). Quelques exemples ? Une maison de 215 m2 à Memphis avec piscine, en vente à 134.900 dollars (environ 100.000 euros), avant frais d'avocat (2.000 dollars), est actuellement louée pour 1.395 dollars par mois et procure un rendement net de 7,8 % (après frais de gestion, taxes, assurance et provisions). A Covington près d'Atlanta, une petite maison de 129 m2, proposée à 91.500 dollars, offre un rendement net estimé à 7,7 %. Pour un investissement de 55.900 dollars (frais d'avocat inclus) dans cette maison de 125 m2 à Memphis et déjà louée pour 775 dollars par mois, le rendement net grimpe à 9,1 %. Enfin une maison à Buffalo offre aussi en ce moment un rendement de 10 % avec « d'excellents locataires », précise le site internet.


Six semaines pour expulser un mauvais payeur

Dans ce calcul, My US Investment tient compte des taxes, assurance et frais de gestion locative (autour de 8 %), mais aussi des provisions pour maintenance et pour vacances. Le total représente autour d'un tiers du loyer perçu. « Nous insistons beaucoup sur ces provisions pour programmer un investissement réaliste qui tienne compte des changements de locataires, mais aussi des risques d'impayés de loyers, sachant qu'une procédure d'éviction d'un locataire mauvais payeur ne prend que six semaines aux Etats-Unis». Ces provisions permettent de lisser le revenu en cas de soucis.

Autres avantages, ces biens mis en vente sont parfois déjà loués, à l'année, avec un bail de trois ans et ils ont été entièrement rénovés. Pas besoin donc de gérer les travaux d'une maison à Atlanta depuis Paris, Bordeaux ou Nice… Le prix de la rénovation est inclus dans le prix d'achat. My US Investment travaille avec des marchands de biens aux Etats-Unis qui se chargent des travaux , mais aussi de trouver des locataires.


Les prix restent attractifs dans les maisons individuelles


Pour Victor Pagès, le timing reste idéal pour investir aux Etats-Unis, malgré le rebond du marché de l'immobilier américain. Selon l'indice Case-Shiller publié hier par Standard and Poor's, les prix des logements ont augmenté de 2,4  % dans les vingt plus grandes métropoles du pays... Ils ont augmenté pour la seizième fois de suite. «?Mais nous sommes encore bien en dessous des prix d'avant crise, entre 20  % et 50  % selon les régions pour les maisons individuelles?», assure le fondateur de My US Investment. « Clairement il y a de la marge dans des villes comme Memphis ou Atlanta, qui n'ont pas connu le même rebond que Miami?». Un signe  ? De grands fonds d'investissement comme Colony Capital ou Blackstone recommencent à investir de façon intensive dans certaines villes. Par ailleurs, les banques ont encore «?beaucoup de maisons saisies dans leurs comptes et elles aimeraient bien s'en débarrasser au plus vite », estime Victor Pagès. Enfin le taux de change euro/dollar reste favorable aux français.

 

Memphis, Atlanta et bientôt Orlando

En face, la demande locative est importante. De nombreux propriétaires, saisis, sont devenus locataires et se retrouvent interdits d'emprunt immobilier pendant plusieurs années. Mais il faut bien choisir sa localisation. C'est une partie du travail réalisé par My US Investment. Un exemple, Memphis, bien connu des fans du King Elvis, est la 18ème ville des Etats-Unis avec un bassin de population de 1,3 million d'habitants, mais c'est surtout le siège de quelques grandes compagnies comme Fedex ou International Paper. Fedex emploie pas moins de 30.000 personnes dans une ville qui compte le premier aéroport cargo du monde. Atlanta de son côté accueille de nombreuses multinationales comme Coca Cola, UPS. La ville est en plein renouveau depuis les J.O. et son taux de criminalité a chuté ces dernières années. Des villes dynamiques en termes d'emploi et de population. Rien à voir donc avec une ville en faillite comme Détroit, ex star des années 50 , qui connaît une criminalité galopante et qui fait face à un véritable exode de sa population. My US Investement regarde d'ailleurs avec attention un nouveau marché, la ville d'Orlando en Floride, connue pour ses golfs et ses parcs d'attraction. L'idée est de proposer des maisons un peu plus «?qualitatives avec une piscine ou un accès aux golfs pour les employés des parcs. Avec des prix plus proches de 150.000 dollars?», explique Victor Pagès.

 

Un peu de plus-value, un rendement attractif et cerise sur le gâteau, une fiscalité américaine avantageuse, notamment pour les plus-values taxées à 20 % en moyenne, en tenant compte des taxes locales et fédérales. Ce n'est pas un placement de défiscalisation prévient d'ailleurs le groupe, même si ses clients sont très sensibles à l'impôt. « Avec un horizon d'investissement de 5 à 10 ans, on peut viser un rendement annuel de 5 à 10 % et espérer à la revente une plus-value de 30 %. Ca me paraît une belle stratégie », explique Victor Pagès. My US Investment conseille d'ailleurs d'investir via une LLC, une Limited Liability Company, qui « permet d'isoler l'investissement immobilier aux USA du reste du patrimoine ». Cela permet aussi d'avoir une adresse aux Etats-Unis et d'avoir une entité fiscalement transparente pour payer ses impôts fonciers aux Etats-Unis. La société fonctionne comme un consultant avec des honoraires fixés à 6.000 euros TTC, quel que soit le prix du bien. Elle continue aussi de suivre les acheteurs dans les premiers mois suivant l'acquisition. Car investir loin de chez soi, dans un quartier que l'on ne connaît pas, n'est pas toujours un long fleuve tranquille.


Le tableau peut faire rêver. My US Investment revendique pour l'instant une cinquantaine de ventes depuis sa création fin 2011 pour un ticket moyen proche de 100.000 dollars. Passé par Morgan Stanley, HSBC et BNP Paribas, Victor Pagès a expérimenté lui-même le marché. Il a réalisé sa première acquisition dès 2008. Un petit investissement de 20.000 dollars, qu'il qualifie lui-même de plus mauvais investissement de sa vie, en raison d'un mauvais choix en terme de localisation. Mais le jeune homme de 29 ans a appris de ses erreurs et détient aujourd'hui, à titre personnel, un portefeuille de 16 maisons outre-Atlantique. Une expérience qui lui a donné envie de créer MyUS Investment.

 

Source : Les Echos