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My US Investment à New York !

New York : Ville-Monde. Première agglomération des Etats-Unis avec plus de 23 millions d'habitants et au moins 9 millions intramuros, « La grosse Pomme » comme ses habitants aiment à l'appeler, rayonnent par sa diversité, son activité et son dynamisme.

New York : Ville-Monde. Première agglomération des Etats-Unis avec plus de 23 millions d'habitants et au moins 9 millions intramuros, « La grosse Pomme » comme ses habitants aiment à l'appeler, rayonne par sa diversité, son activité et son dynamisme.

 


Première place financière du monde mais également à l'origine de nombreux courants artistiques, comble du branché et de la démesure, New York attire mais surtout New York retient. Nombreux sont les expatriés à expliquer qu'ils ne rentreront pas en France car ils ont trouvé à New York ce qu'ils cherchaient à Paris. 
Ainsi, investir dans l'immobilier New Yorkais peut s'avérer très rentable mais attention, comme toutes villes du globe, New York possède ses codes, ses règles et il est important de bien les maitriser avant de franchir le cap.


Première chose, Condo ou Co-op ?

Définitivement Condo. S'il y a bien une chose à garder en tête quand on est à New York c'est la façon dont sont gérés les différents immeubles. Aujourd'hui, deux modèles dominent.
Le condominium : indiscutablement celui qu'il faudra envisager pour toute personne souhaitant investir à New York. Plus souple mais aussi légèrement plus cher, le condo vous offrira une plus grande liberté dans la gestion de votre bien (travaux de rénovations, location à l'année ou saisonnière…). Très peu populaire il y a quelques années, le condo tend à se développer aussi bien pour les américains que pour les investisseurs étrangers.
Le Co-op : modèle plus ancien encore appliqué aujourd'hui, vous n'achetez pas vraiment votre appartement mais des parts dans une entité globale vous permettant d'accéder à un appartement. La principale différence se situe là mais les conséquences sont nombreuses. Ainsi, dans une co-op, pour tout projet, il sera nécessaire de passer devant un  Assemblée général composée de propriétaires et gestionnaires de l'immeuble. Organe de surveillance principale, c'est lui qui donnera son aval pour tout ce qui va concerner votre future acquisition (achat, revente, location, travaux…). Enfin, vous êtes également à la merci du comité de direction. Si un jour ils décident de supprimer les laves linge et laves vaisselle, vous ne pourrez rien contester.  Vous l'avez compris, même si la co-op est souvent moins chère, les enjeux ne justifient pas la variation de prix.


La seconde question à laquelle il est important de répondre est la suivante : est-ce qu'à New York il n'y a que Manhattan ?

Tout dépendra de votre stratégie mais dans le cadre d'un investissement, qu'il s'agisse d'un pied à terre que vous mettrez en location ponctuellement ou d'un appartement destiné à être loué toute l'année, la question ne se posera pas. Seule Manhattan offre une sécurité suffisante pour ce type d'investissement. Il est bien entendu possible de se placer sur d'autres zones comme le Queens ou Brooklyn mais les critères inhérents ne seront pas les mêmes et il sera nécessaire d'être très vigilant.

En conséquence, qu'est ce qui fait de Manhattan un placement sécurisé ? Même si les prix ont été impactés pendant la crise des subprimes, la variation a été bien moins importante qu'en comparaison au niveau national. Les 35% de décote par rapport aux 50% qu'on a pu recenser en moyenne sur le sol américain montre la relative solidité du marché.  Par ailleurs, la tendance est clairement à la hausse depuis maintenant deux ans. Avec 40% d'augmentation sur certaines zones sur l'année 2012, les opportunités sont bien réelles. Mais la principale raison qui fait de Manhattan un placement sans risque est bien la rareté des produits. Le stock de biens disponibles est aujourd'hui bas, ainsi acheter un bien à New York aujourd'hui peut souvent rimer avec valeur ajoutée dans quelques années.


Pour autant, acheter est une chose, acheter correctement en est une toute autre. Quels sont alors les quartiers qu'il faut envisager ?

Là encore, sur la base de votre stratégie certaines zones sont à privilégier alors que d'autres sont à laisser de côté. Midtown West est un bon exemple. Il s'agit aujourd'hui d'un quartier en plein développement. Relativement central et extrêmement bien desservi par les transports en commun, cette zone saura séduire les jeunes actifs ou les familles primo accedantes. Acquérir un bien sur Midtown West c'est anticiper les tendances. D'un autre coté, il est également possible de miser sur des valeurs sures tel que  l'Upper West Side. Les critères qu'il sera nécessaire de prendre en compte sont alors la proximité avec les transports en commun au même titre que la proximité avec les meilleurs établissements scolaires.
En termes de prix, un deux pièces (1 bedroom) s'échangera autour de 900 000 - 1.2 millions de dollars dans l'Upper West Side pour un loyer oscillant entre $3500 et $5500. En complément, il sera nécessaire de privilégier les « Luxury Building » disposant des toutes les infra structures requises (Doorman 24h/24 7/7, salle de sport, laverie, accès au toit aménagé). Enfin, la différence entre les immeubles d'avant-guerre et les immeubles d'après-guerre n'est pas déterminante pour un locataire. Il sera néanmoins nécessaire d'être vigilant quant aux équipements fournis, notamment la climatisation.
La situation est relativement similaire du coté Est et dans l'Upper East Side à la différence qu'il n'y a qu'une seule ligne de métro qui traverse ce quartier. Sachant cela, il sera obligatoire de se placer à proximité et les prix pourront varier fortement en fonction du temps nécessaire pour rejoindre une des stations.

Pour ceux qui souhaiteraient disposer de leur acquisition pendant une certaine période de l'année, il sera ainsi possible d'envisager un placement sur Soho, Greenwich ou East and West Village. Les quartiers à la mode sont les cibles préférés des touristes et les prix d'une location à la semaine représentatifs de cette demande. Un appartement d'une chambre et une salle de bain sur ces zones pourra être loué entre $1200 et $3500 la semaine. Manhattan attire d'ailleurs près de 52 millions de touristes par an, record absolu aux Etats-Unis.

Finalement, il est aussi important d'évoquer le Financial District. Cette zone est choisie par de plus en plus de New Yorkais et propose de nombreux appartements dont les prestations n'ont rien à envier aux autres districts. A l'origine, c'est par manque de stock que certains promoteurs ont choisis de transformer des immeubles de bureaux en appartement. Ainsi de plus en plus de gens choisissent d'habiter au sud de Manhattan. Dans ce genre de situation aussi il sera important de privilégier la proximité avec les transports en commun et les infra structures mises à disposition. A noter que ce genre de quartier sera plus adapté pour des jeunes actifs ou des couples sans enfant car les écoles ne sont pas toutes proches et ce ne sont pas non plus les meilleurs établissements. Privilégier donc les petites surfaces (1 chambres 1 salles de bains dans un luxury building) pour un budget compris entre $500 000 pour un studio et $1 200 000 pour un deux pièces entre 55 m² et 65 m².

Pour les investisseurs désireux de produits plus exotiques, le New Jersey est également envisageable dans le quartier de Hoboken. Quid de ce quartier ? Il est directement relié au Financial District par un ferry et une ligne de métro. De plus en plus de jeunes actifs choisissent ainsi d'y habiter car on y trouve calme et atmosphère de village à moins de 20 minutes du poumon économique de Manhattan.