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Qu'est-ce que la loi Alur change pour les propriétaires ?

Adoptée en vue d'une égalité d'accès au logement pour les locataires, la Loi Alur encadre les loyers, allonge la trêve hivernale et change la donne pour de très nombreux propriétaires et investisseurs en France.

Loi Alur - Investissement immobilier

            Crédit photo : AlKhonji

 

L'encadrement des loyers en zone tendue

La principale mesure de la loi Alur concerne la mise en place d'un loyer médian de référence dans les zones tendues. Ces zones sont des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles la demande est largement déséquilibrée par rapport à l'offre : Paris, Nice ou Nantes, par exemple, en font partie.

Chaque année, le préfet viendra réguler ce loyer médian en fonction de la localisation et des différentes typologies de logement. Majoré de 20%, ce chiffre constituera un plafond de loyer par mètre carré de surface habitable au-dessus duquel un propriétaire ne pourra proposer son bien à la location.

Inversement, les bailleurs qui réclamaient un loyer se situant 30% en dessous du loyer médian, pourront légalement demander une hausse de celui-ci. Eventuellement, à titre exceptionnel, un bien immobilier proposant des caractéristiques exceptionnelles (une vue rare ou un emplacement privilégié), pourra faire l'objet d'un complément de loyer.

Toute révision de loyer doit être réalisée dans l'année et n'est plus automatiquement applicable ni rétroactive.

 

L'harmonisation des documents de mise en location

Les documents de mise en location sont désormais harmonisés, afin de garantir une plus grande transparence et une sécurité optimale.

Le contrat de bail, tout d'abord, devra désormais respecter 10 mentions obligatoires, déterminées par décret du Conseil d'Etat. Il s'agit, entre autres, du montant et de la description des travaux effectués depuis la fin du dernier bail, du montant du loyer de référence applicable, du nom du locataire ou encore ou encore la liste des équipements du logement.

Le délai de préavis minimum du locataire en zone tendue est baissé à un mois, tandis que le dépôt de garantie sera restitué par le propriétaire dans un délai de 30 jours à compter de la date de résiliation du bail, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

La loi Alur impose aux bailleurs une liste claire et exhaustive de justificatifs à réclamer au locataire. Elle établit ainsi quels sont les documents que l'on peut attendre, et non plus une simple liste de documents interdits, comme c'était le cas jusqu'à présent.

Chaque bailleur devra fournir, à la signature du bail les diagnostics de mesure de la surface habitable, de performance énergétique, d'amiante, de risques naturels miniers et technologiques, ainsi que l'état de l'installation électricité-gaz

Enfin, l'état des lieux devra être rédigé selon les modalités définies par décret, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et la restitution des clés.

 

Plus de sécurité contre les impayés avec la Garantie Universelle des Loyers

Une mesure qui vise à protéger les bailleurs contre les problèmes d'impayés est la création de la GUL, ou Garantie Universelle des Loyers.

Publique et totalement gratuite, elle entre en vigueur à partir du 1er janvier 2016. Elle n'est aucunement obligatoire, puisque les propriétaires peuvent lui préférer la caution. En revanche, tout renoncement éventuel au bénéfice de la garantie universelle des loyers (GUL) doit être expressément mentionné dans le contrat de location en cochant la case dédiée.

Ainsi, en cas de difficultés de l'occupant, le propriétaire qui a souscrit à la GUL sera couvert et indemnisé pendant une durée de 18 mois maximum par l'Etat, à hauteur du loyer médian local.

En conclusion, si la loi Alur offre sans aucun doute plus de transparence et définit un cadre légal tout au long du parcours locatif, elle peut rendre la location plus complexe pour les propriétaires français.

Ainsi, pour aider les propriétaires, des sites d'annonces entre particuliers comme Locat'me permettent de faciliter la recherche de bons locataires et le traitement des dossiers locatifs conformément aux prérogatives de la loi Alur.