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Investissement immobilier à l’étranger : 6 étapes clés pour concrétiser son projet

Pour passer du rêve à la réalité, il y a des étapes à respecter, des calculs et des démarches à ne pas négliger : autant d’actions à anticiper et bien entendu… une belle occasion de se rendre dans un pays qui a séduit, au point de vouloir y acquérir sa maison de vacances ou d’y investir pour un rendement locatif.

Avis d’expert et recommandations de Victor Pagès, Dirigeant Altitude International Realty.


L’aventure commence avant de partir. Préparer tout particulièrement ce voyage est incontournable car sa finalité n’est pas anodine : quels sont les critères, le budget (tout rêve immobilier à son prix), quelles sont les attentes de cet investissement et sur place, combien de visites seront possibles pendant le séjour ? Où qu’il se trouve dans le monde et quel qu’en soit le montant, la parfaite préparation d’un tel projet et les conseils d’un expert en immobilier sont les clés d'un parcours sans mauvaises surprises.

 

1/ Immobilier plaisir : à chacun son objectif, mais il faut le définir clairement.


Si le projet est guidé par le plaisir de poser ses valises dans un pays où l’on a envie de revenir, l’une des premières questions à se poser concerne la fréquence et la durée pour laquelle l’acheteur potentiel séjournera dans sa future résidence secondaire. Pied-à-terre rapidement accessible ou voyage plus lointain pour y poser ses valises une à deux fois par an ? Les besoins sont définis par une liste de critères, propres à chacun. Un conseiller spécialisé dans ces transactions est le bon partenaire pour creuser tous les aspects pratiques, tels que : le nombre de personnes régulièrement présentes et/ou le nombre d’invités à recevoir ou encore, la configuration du bien. Les réponses à toutes ces questions sont essentielles car elles déterminent le type de bien correspondant réellement au projet.

Choisir impérativement une destination qui plaît, surtout si c’est pour y séjourner !
Si le choix porte sur un investissement de type résidence secondaire ou pied-à-terre, la destination doit vraiment être choisie avec soin. Mieux vaut la connaître en amont et prendre le temps de l'explorer avant d'acheter. Attention au coup de tête, finalement douloureux, suite à une semaine de rêve au Maroc ou au Portugal. La maîtrise de la langue est un critère important car c’est se donner la possibilité d'échanger plus facilement avec des intermédiaires locaux (locataires, gestionnaire, entrepreneurs, etc.)

V Pagès : « Une résidence secondaire qui aura vocation à être de plus en plus utilisée, à la retraite, doit anticiper les problématiques d'accès (étage / escaliers ou non), de surface et de proximité avec des commerces.»

 

2/ Si l’investissement est à but locatif, il faut trancher.


Investissement en vue d'obtenir un revenu complémentaire ou dans un objectif de capitalisation ? Tous les pays ou toutes les villes ne permettront pas de faire le même type d'investissement locatif. Les rendements à Londres ou New York ne seront pas très élevés, en plus de nécessiter un budget conséquent, mais offriront la sécurité de la pierre sur le long terme.

Autre élément de taille, en vue d’un investissement locatif : la notion claire de la valeur du marché dans la ville/pays choisi. Sinon le risque de déconvenues en termes de rendement est assuré. Pour exemple, un studio dans un immeuble luxueux situé à New York, en plein quartier de Wall Street, avec des prestations de conciergerie inhérentes au standing haut de gamme de l’immeuble, est aujourd’hui mis en vente autour de 780 000 euros et loué autour de 3000 €. Pour son propriétaire, après déduction des charges et taxes foncières, le rendement net est de 2%. A l’opposé, un investissement de 150 000 euros autour d’Atlanta ou Dallas peut vous rapporter 6 à 8% de rendement net de charges.
Pour un investissement locatif, la décision repose donc essentiellement sur des critères immobiliers et financiers. Quand bien même l'affinité culturelle ou politique, avec le pays ou la ville, est faible. Néanmoins, la stabilité géopolitique d’une destination, dîtes plus exotique, est également à considérer avec attention.
L’Europe offre un cadre souvent mieux connu et une monnaie identique, mais une diversification économique et monétaire moindre face à des économies plus dynamiques en Amérique du nord par exemple.

V Pagès : « Le locatif à court terme est souvent attractif sur le papier mais n’est pas toujours le plus rentable sur le long terme vs le locatif classique. Attention aux prix élevés, à la réglementation contraignante (séjour minimum autorisé par la copropriété) et à la législation changeante (AirBNB). »

 

3/ Enveloppe budgétaire : emprunter ou pas et avec qui ?


L’emprunt est plus facile en Europe ou au Canada pour un Français. En environ une semaine, vous pouvez obtenir un accord de principe, puis dans les semaines suivantes, vous aurez le « GO » qui vous emmène à la transaction.
Dans certains pays, en revanche, c’est mission impossible… Quoi qu’il en soit, la vigilance est de rigueur car il faut impérativement connaitre les taux proposés et en mesurer l’impact sur son budget, selon comment ils sont calculés. Au Canada si l’emprunt de départ est établi à 2% ou 3%, le contrat de prêt est renégocié tous les 5 ans et non directement lié à la durée d’amortissement comme en France. Autre point important, protéger son patrimoine, si le futur acquéreur en possède un en France, en créant par exemple un véhicule local qui détiendra la propriété de l’investissement immobilier à l’étranger.

 

4/ Une fois la destination choisie, il faut savoir bien s’entourer pour comprendre le marché et votre futur environnement.


Pour faire le bon choix, il convient d'étudier le marché local : ville, quartier, type d'immobilier (maison, appartement, immeuble, etc.) L'assistance d'un agent local est fortement recommandée car ce professionnel apporte des informations spécifiques, qu’on ne peut pas obtenir en visitant par soi-même. Depuis l’arrivée à l’aéroport, jusqu’aux visites, il est le meilleur des guides.
Parmi les questions devant obtenir des réponses claires : la réputation du quartier, le niveau des taxes foncières, la demande locative, le type de bien recherchés par les locataires, les projets en infrastructures de la ville, ou encore, le niveau des prix aujourd'hui par rapport à une moyenne historique?
Bien entendu les critères personnels et les coups de cœurs priment pour un lieu de villégiature, mais ils peuvent être mis de côté lors d'un investissement locatif. 

 

5/ Maîtrise des implications juridiques et fiscales : rien ne sert de courir, mieux vaut se préparer.


Une fois le projet affiné, inutile de se précipiter car il est fondamental de comprendre l'ensemble des implications autour d'une acquisition dans le pays sélectionné. Si par exemple aux États-Unis et dans la plupart des pays, un étranger peut devenir propriétaire, y compris du terrain, ce n'est pas le cas partout. En Thaïlande et parfois Angleterre par exemple, si l'on peut devenir propriétaire du bâti, le terrain doit être loué. C'est le principe du leasehold ou bail emphytéotique. La Thaïlande, toujours, autorise la pleine propriété par des étrangers dans des copropriétés, seulement dans la limite de 49% de la surface totale de l'immeuble.
 
Côté fiscalité, la plupart des pays ont une convention fiscale avec la France.
Ces conventions déterminent comment les revenus fonciers ou l'imposition sur la plus-value seront traités.
Dans la majorité des cas, les revenus de source étrangère doivent être déclarés en France. Mais selon les pays, les investisseurs bénéficieront ou non d'un crédit d'impôts annulant la double imposition.


Ex : les revenus fonciers provenant des USA devront être déclarés en France mais les investisseurs bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces revenus de source américaine ainsi qu'un crédit d'impôt sur les prélèvements sociaux.

 

6/ Réaliser une transaction en règle et anticiper la phase post-transaction


Gestion, conformité, etc. Cette phase est très importante et induit l’accompagnement professionnel : agent immobilier, notaire et/ou avocat de confiance sont essentiels pour éviter de nombreux pièges.
Pour exemple, l'équivalent des diagnostics français ne sont pas obligatoires aux États-Unis même si très recommandés. La gestion locative est appréhendée différemment au Canada où beaucoup de choses ne sont pas contractualisées aussi précisément qu’en France.
 
Et lorsque l'achat est réalisé le projet n'est pas terminé pour autant. Il faut s’assurer d'être en conformité avec les autorités locales, déclarer ses impôts, payer ses charges de copropriété et ses impôts fonciers. Des démarches et des formulaires bien spécifiques à chaque pays comme la faculté de percevoir ses revenus fonciers, sans retenues à la source, aux États-Unis ou au Canada.

V Pagès :« Quel que soit le pays, réaliser une transaction comprend des étapes, y compris après l’achat : être en règle avec les administrations, les impôts. Il ne faut rien oublier ! »


Europe, Amérique du Nord ou destinations plus exotiques. Quel que soit l’objectif et le pays choisi, les conseils et l’accompagnement par un professionnel, dans cet investissement très spécifique, assurent aux futurs acquéreurs de concrétiser leur projet en respectant chaque étape pour le mener à bien.