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L'investissement locatif en France séduit de moins en moins les français

Face à des contraintes toujours plus importantes et un marché de l'immobilier en difficulté, les français sont de moins en moins séduits par l'investissement immobilier locatif en France.

L'immobilier français et ses réformes a fait parler de lui à de nombreuses reprises, et rarement de façon positive, depuis le début de cette année 2015. L'investissement dans la pierre, pourtant synonyme de sécurité, séduit de moins de en moins de français. Quelles sont les raisons de ce changement ?

Un marché immobilier français en difficulté

immobilier locatifLe prix de l'immobilier est bien sûr le principal frein à l'acquisition. Depuis les années 2000, les prix se sont envolés tandis que les revenus des ménages français ont stagné. Les français investissent donc moins et on assiste à un certain attentisme. Par exemple, le volume de transactions en 2014 a baissé de 12% en moyenne sur Paris.

Les loyers ont également très peu augmenté (1,3% par an de 2006 et 2013 contre 4% d'augmentation par an entre 1996 et 2000) diminuant ainsi la rentabilité des investissements locatifs. En France, le rendement locatif brut moyen est de 5,9%. On trouve toutefois des écarts importants d'une agglomération à une autre. On observe par exemple un taux de rendement brut de 3,7% à Paris et de 7,7%  à Saint- Etienne. N'oublions pas que le taux d'occupation est un facteur non négligeable lors d'un investissement locatif, et les villes présentant une rentabilité élevée n'a pas forcément une forte demande locative.

Les perspectives de plus-values, très importantes jusqu'en 2010, sont aujourd'hui faibles avec une stagnation voire une baisse des prix de l'immobilier (-2,2% au 4e trimestre de l'année 2014 en France selon l'INSEE). Encore une donnée qui n'encourage pas les ménages français à investir.

L'immobilier locatif en France : de plus en plus de contraintes

Comme le démontre un article publié hier par le magazine Challenges, l'avenir de l'immobilier locatif en France s'assombrit. Les propriétaires doivent continuellement faire face à de nouvelles contraintes. Voici quelques exemples mis en avant dans cet article : 

  • Une fiscalité peu avantageuse : La fiscalité française serait la plus lourde d'Europe sur l'immobilier neuf. En ce qui concerne l'immobilier ancien, l'abattement forfaitaire de 14% pour les frais d'entretiens à pris fin en 2004 et une obligation de rénovation énergétique a été mise en place en 2014. Rappelons également que si les loyers perçus dépassent 15 000€, les revenus sont imposés au taux marginal d'imposition de l'investisseur auxquelles on ajoute la CSG/CRDS qui s'élève à 15,5%.
  • Faire face aux loyers impayés : 144 000 contentieux annuels sont provoqués suite à des loyers impayés. Quant à la procédure d'éviction, celle-ci est longue (1 an en moyenne).
  • Des loyers encore plus encadrés : la loi Alur prévoit la mise en place d'un loyer médian de référence dans les zones tendues. Cela pourrait concerner 20% des locations dans 10% des grandes villes.Immobilier locatif USA

Pour conclure, les contraintes auxquelles doivent faire face les propriétaires n'encouragent plus à investir dans l'immobilier locatif en France. Ce phénomène pourrait même s'étendre à l'acquisition de Résidence Secondaire, puisque l'augmentation de 20% de la taxe d'habitation de celles-ci a été évoquée à la fin de l'année 2014.

Les français font alors de plus en plus confiance à des placements alternatifs tels que l'investissement immobilier aux USA. Les prix immobiliers sont encore loin de leur plus haut niveau et les loyers, quant à eux, n'ont pas diminué suite à la crise des subprimes. Les investisseurs peuvent alors envisager de bon rendement et des perspectives de plus-values réelles.

Sources : Challenges, Insee