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Frais d'acquisition d'un bien immobilier : les USA beaucoup plus raisonnables que la France

Si les processus d'achat sont relativement similaires, les frais d'acquisition aux USA représentent en moyenne seulement 2% du prix contre 8% en moyenne en France.

Si les processus d'achat sont relativement similaires, les frais d'acquisition aux USA représentent en moyenne seulement 2% du prix contre 8% en moyenne en France. 

 

2% Aux Etats-Unis…

Les frais d'acquisition d'un bien immobilier aux USA sont réputés être beaucoup plus compétitifs qu'en France. En moyenne autour de 2% du prix d'acquisition, ils favorisent la fluidité du marché. Aux Etats-Unis les notaires ne sont pas en charge des transactions immobilières. Celles-ci sont gérées par des « real estate attorney », avocats spécialisés en immobilier.
Le droit immobilier américain présente également l'avantage d'être relativement simple. Ainsi, les actes d'achat ou de vente sont généralement peu volumineux. Un closing en Floride par exemple implique « seulement » une trentaine de page.
Attention, toutefois, car dans le cas d'acquisitions financées et/ou dans certains Etats, comme celui de New York, des coûts / taxes supplémentaires peuvent exister. Par exemple, Une consultation préalable avec des spécialistes tel que My US Investment ou des « real estate attorneys » est recommendée.


Frais d'acquisition pour un paiement comptant

  • Diagnostics immobiliers (« Home Inspection ») : ces diagnostics (non obligatoires mais plus que recommandés) permettent à l'acheteur d'obtenir un rapport détaillé sur l'état du bien (électricité, plomberie, toiture, strucutre, etc.). Ces diagnostics sont effectués par des agents indépendants et certifiés.
  • Honoraires du « closing attorney » (équivalent du cabinet de notaire). Ces avocats spécialisés s'occupent de l'ensemble des démarches administratives et de l'enregistrement du titre de propriété. Les honoraires n'étant pas réglementés dans cette profession outre-Atlantique, la concurrence permet d'obtenir des tarifs compétitifs.
  • Assurance du Titre de Propriété (« Title Insurance »). Garantie sans limitation de temps que le titre de propriété est « nettoyé » de toutes dettes, arriérés d'impôts, etc. Ce travail est réalisé par des « title company », notamment grâce à des bases de données nationales.
  • Frais administratifs divers : l'équivalent des frais de débours en France pour les formalités administratives

Dans le cadre d'une vente, le vendeur devra payer des Taxes d'état sur le Titre de Propriété  et son transfert ("State documentary stamp tax on deeds" )


Frais spécifiques dans le cadre d'acquisitions à crédit

  • Frais d'analyse du crédit
  • Etude de valorisation du bien (« Property appraisal»)
  • Honoraires et frais de dossier de la banque.
  • Taxes d'état sur l'hypothèque. Notamment en vigueur à New York.

 

… contre 8% en France

Concernant la France les frais d'acquisition, plus couramment appelés frais de notaires, englobent toutes les taxes, variant en fonction de la ville où est effectué l'achat. La totalité de ces frais représentent 8% environ du prix d'achat qui, pour leur plus grande part, ne reviennent ni au notaire ni au vendeur mais qui sont reversés à l'Etat

  • Les droits d'enregistrement et de mutation : impôts et taxes liés à l'acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils reviennent, selon le cas, à l'Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique
  • Les frais et débours : il s'agit de sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d'urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.).
  • La rémunération du notaire proprement dite (appelée émoluments). Fixée par un barème défini par décret, elle est proportionnelle au prix de vente du bien (elle représente environ 1,33 %). A cela s'ajoutent les émoluments de formalités qui correspondent à l'accomplissement de certaines démarches administratives (vérifications d'état civil, certificat d'urbanisme, copie de l'acte authentique de la vente, etc.).

 

… Tableau comparatif France / USA


Le tableau ci-dessous reprend les frais réels payés pour deux acquisitions de 150 000 euros et 150 000 USD, l'une à Paris et l'autre à Atlanta (réalisée par My US Investment en juillet 2015).

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