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Comment financer une acquisition immobilière à l’étranger

Alors que les taux n’ont jamais été aussi bas en France, de nombreux investisseurs intéressés pour investir dans l’immobilier à l’étranger se demandent comment financer leur projet. Altitude International Realty vous propose un tour d’horizon des options existantes


Soyez prévenu, si les banques peuvent se montrer frileuses lors d’une demande de prêt immobilier en France, l’achat d’un bien au Canada ou aux Etats-Unis (à l’étranger de manière générale) ne sera pas plus facile. Cependant, si vous mettez toutes les chances de votre côté, vous pourriez obtenir gain de cause.

Dans un premier temps, commencez par établir un budget. Vous pouvez réaliser cette étape seul ou à l’aide d’un simulateur de crédit immobilier entièrement gratuit afin d’évaluer votre capacité d’emprunt. N’hésitez pas à contacter un courtier professionnel afin que ce dernier vous conseille et démarche les banques pour vous. Une fois que vous serez fixé, rapprochez-vous de l’organisme bancaire qui vous semble le plus intéressant.

 

 

Canada : des solutions de financement locales

 

Le Canada et le Québec en particulier sont parmi les meilleures destinations des investisseurs français à l’étranger pour financer une acquisition immobilière à l’étranger. En effet, les banques canadiennes offrent des financements hypothécaires aux non-résidents. Ces crédits seront donc adossés au(x) bien(s) achetés et bien sûr un dossier sur la solvabilité personnel de l’investisseur doit également être monté. Altitude International Realty accompagne quotidiennement des clients sur ce type de dossier. Grâce à l’expérience d’Altitude Realty et à nos partenaires, les dossiers que nous présentons sont généralement validés en quelques jours seulement. 

A savoir, la loi oblige les investisseurs étrangers à monter leur dossier avec 35% d’apport. Cela signifie que pour un bel appartement de $300 000 CAD au cœur de Montréal, l’apport devra être de $105 000 CAD soit environ 72 413 EUR. 

 

Même sans posséder la nationalité canadienne, il est possible de souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque au Canada en profitant presque des mêmes conditions que celles proposées aux habitants. Néanmoins les taux d’intérêt, bien qu’attractifs pour l’Amérique du Nord, sont au-dessus des taux français (entre 2,5% et 3% en moyenne).

 

Le principal atout d’un crédit immobilier au Canada vient de la faiblesse de la monnaie nationale. En effet, 1€ équivaut plus ou moins à 1,45$ CAD, une véritable aubaine pour les investisseurs français. D’autant plus que les politiques immobilières des grandes villes (notamment à Montréal) contribuent à rendre les prix extrêmement attractifs et les perspectives de profit très prometteuses.

À titre d’exemple, un appartement de 75m² à Montréal coûte en moyenne 200 000$ CAD ce qui fait moins de 138 000€, un rapport qualité/prix plutôt rare dans les mégalopoles occidentales.

À l’inverse de la France, le système de crédit immobilier canadien ne propose qu’un seul type de prêt. Une sorte de mixte entre notre prêt à taux fixe et celui à taux variable. En effet, votre emprunt reste fixe pendant une période donnée (maximum 5 ans) puis vous renouvelez votre emprunt à un nouveau taux en fonction du marché (à la hausse le plus souvent) selon la conjoncture.

 

Découvrez en plus sur le crédit immobilier au Canada en suivant ce lien

 

 

 

États-Unis : financement plus compliqué mais pas impossible

 

Le financement des non-résidents aux États-Unis est malheureusement moins fréquent qu’au Canada. Les banques sont souvent encore très frileuses pour financer des acquisitions en-dessous de $300 000 USD. En réalité, elles sont surtout peu intéressées par ces dossiers « peu rémunérateurs par rapport au temps passé. Au-dessus de ce seuil, notamment lorsque le bien est acheté pour y être occupé, même partiellement, des solutions hypothécaires existent. Dans les grandes villes telles que New-York ou Los Angeles, il est possible de financer une acquisition immobilière comme un pied à terre avec 50% d’apport. Attention, les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés aux États-Unis !

 

Pour les investisseurs en immobilier commercial, des financements de 50% et 65% du prix d’acquisition peuvent être mis en place sur des projets d’acquisition d’immobilier commercial. Un client d’Altitude Realty est en train d’étudier une acquisition de bureau sur laquelle, il a obtenu un accord pour un financement de 65% sur 10 ans.

 

 

France : des solutions existent aussi

 

Enfin, il existe des solutions en France, même si ces dernières ont le désavantage de faire porter un risque de change important. La première option consiste à demander un prêt personnel à sa banque. Pouvant aller jusqu’à 75 000€, les prêts personnels s’avèrent être des options pratiques, rapides à mettre en place et relativement peu chères. Ces prêts permettent par exemple de compléter un apport ou de réaliser une acquisition autour de 100 000 USD.

 

Une deuxième option consiste à mettre en place une ligne de crédit en échange d’un nantissement d’actif(s) français. Les banques françaises seront logiquement frileuses à financer de l’immobilier à l’étranger sur des marchés qu’elles ne maîtrisent pas. Une bonne relation avec votre banque et une garantie française peuvent permettre de trouver des solutions. Ce schéma peut également se concrétiser via une avance sur un contrat d’assurance vie. Votre assureur vous prête jusqu’à 60% de votre contrat (selon les compagnies) et prend une garantie sur votre contrat.

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