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"5 raisons pour lesquelles je n'investis pas à Détroit"

Comme toute industrie, l’immobilier connaît ses modes et ses tendances. Dans le monde de l’investissement immobilier à l’étranger et aux États-Unis en particulier, la ville de Détroit est incontestablement mise en avant auprès d’investisseurs français depuis quelques années. Je vois et reçois de nombreuses opportunités pour acheter des maisons pour $50 000 USD ou moins avec des rentabilités supposées de 12% par an ou plus. Nous sommes de plus en plus sollicités chez Altitude Realty par des investisseurs qui nous demandent de les accompagner sur cette zone et nombreux sont surpris lorsque nous répondons que nous ne proposons pas de produits à Détroit.

Comme toute industrie, l’immobilier connaît ses modes et ses tendances. Dans le monde de l’investissement immobilier à l’étranger et aux États-Unis en particulier, la ville de Détroit est incontestablement mise en avant auprès d’investisseurs français depuis quelques années. Je vois et reçois de nombreuses opportunités pour acheter des maisons pour $50 000 USD ou moins avec des rentabilités supposées de 12% par an ou plus. Nous sommes de plus en plus sollicités chez Altitude Realty par des investisseurs qui nous demandent de les accompagner sur cette zone et nombreux sont surpris lorsque nous répondons que nous ne proposons pas de produits à Détroit.

Sans chercher à critiquer les investisseurs qui s’aventurent dans cette ville ou nos confrères qui y proposent des produits, voici 5 raisons qui me poussent à ne pas investir à Détroit.

 

UN PARC IMMOBILIER ANCIEN

 

La très grande majorité des produits d’investissement locatifs proposés à Détroit sont des actifs datant d’avant 1945. Si ceci n’est pas un frein absolu en soi bien sûr, il est certain que plus les biens sont anciens plus les sujets de maintenance sont nombreux. 

Le graphique ci-dessus illustre parfaitement l’âge du parc immobilier et son absence de renouvellement avec très peu de nouvelles constructions depuis l’après-guerre.

 

DES TAUX DE PAUVRETE ET DE CRIMINALITE PARMI LES PLUS ELEVES DES ETATS-UNIS

 

Si Détroit est une grande agglomération avec bien sûr aussi ses quartiers « riches », la ville demeure parmi les plus pauvres des États-Unis avec 37,9% de la population sous le seuil de pauvreté. Logiquement le revenu médian par ménage et par tête sont parmi les plus bas du pays également pour une ville de cette taille, respectivement $27 838 USD et $16 433 USD.

Tout ceci explique malheureusement que la ville continue de connaître un taux de criminalité très élevé et serait la 2ème ville la plus criminogène des Etats-Unis. Toutes ces statistiques se reflètent sur le marché immobilier avec des profils de locataires financièrement peu responsables et avec un taux de vacance supérieur à 22%.

 

UNE ECONOMIE ENCORE FRAGILE

 

Bien sûr, 5 ans après s’être mis en faillite, la ville de Détroit s’est relevée et plusieurs investissements ont fait la une des journaux comme le rachat par Ford de l’historique gare ferroviaire dans le cadre d’un investissement global de 740 millions de dollars ou encore l’ouverture de la Little Ceasar Arena, après un investissement de plus de 800 millions de dollars. Mais cette revitalisation profite surtout au centre-ville. Les maisons abandonnées et les lots vacants dans les banlieues résidentielles, où sont proposées les opportunités d’investissement actuelles, se comptent toujours par milliers. Le taux de propriétaires illustre bien ce décalage puisqu’il a même baissé depuis la faillite de 2013. Si la ville se relève, le marché immobilier et sans doute l'économie est à 2 vitesses.

 

A QUI REVENDRE SON BIEN ?

 

L’une de mes autres inquiétudes sur le marché immobilier à Détroit est celle de la revente. Quels seront les acheteurs de ces investissements locatifs ? Bien sûr il n’y a jamais de garantie de revente et les marchés fluctuent à Détroit comme ailleurs. Mais indépendamment de cela, le profil socio-économique de locataires qui paient $600 ou $700 de loyer par mois (souvent aidés par des aides au logement) ne fait pas d’eux des futurs propriétaires occupants. En tout cas moins que des locataires payant plus de $1 000 sans aide particulière. D’expérience, ces actifs se négocient principalement entre investisseurs. A nouveau, rien de mal à cela, mais il faut être conscient dès le départ qu’il n’y aura pas ou très peu de plus-value. Cela revient donc à ne baser la réussite de son investissement que sur la performance locative avec tous les risques aléas propres Détroit et déjà évoqués.

 

L'HISTOIRE SE REPETE

 

Dernier critère, plus personnel celui-ci. Voilà 10 ans maintenant que j’ai fait mes premiers pas d’investisseur immobilier aux Etats-Unis, dans le nord-est des Etats-Unis. Il y a 10 ans, moi le premier, j’ai investi dans une maison à $34 000 USD qui devait livrer 17% de rentabilité nette. Résultat de l’opération, maison revendue $17 000 USD en 2011 avec une rentabilité locative qui n’a été positive qu’une année. 10 ans plus tard, j’en souris (presque) car cela m’a permis de faire mes classes. Mais j'ai retenu la leçon. Et malheureusement je constate que la « mode » immobilière revient vers ce genre d’actifs que je ne considère pas adequat pour des investisseurs étrangers.

Ci-dessous l'un des tous premiers investissements que j'ai réalisé aux Etats-Unis en 2008

En résumé, mon analyse mitigée pour ne pas dire négative de l’investissement immobilier à Détroit s’appuie comme souvent sur une analyse aussi bien immobilière que macro/micro économique et personnelle. Elle n’engage que moi et j'ai été le premier séduit par ce que je voyais sur le papier il y a 10 ans. Et cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de bonnes affaires à Détroit. Simplement le profil économique de Détroit et les produits existants ne correspondent pas aux critères qui sont les miens et les nôtres chez Altitude Realtypour accompagner des investisseurs français sur de l’immobilier à l’étranger.

Aussi, pour les investisseurs qui souhaiteraient malgré tout investir à Détroit, mon seul conseil est, encore plus qu’ailleurs, de bien se renseigner et/ou d’être bien conseillé ! Et surtout ne croyez pas aux rendements « garantis ». Cela n’existe pas dans l’immobilier ou bien cela cache des choses… Sans m’étendre plus sur le sujet, nous recevons malheureusement régulièrement des appels d’investisseurs en grandes difficultés après avoir franchi le pas dans cette région des Etats-Unis.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter. www.Altitude-Realty.com

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