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5 éléments clefs pour comprendre la fiscalité franco-américaine

Avant d’investir à l’étranger, il est essentiel de se poser la question de la fiscalité appliquée dans le pays de l’investissement et éventuellement en France lorsque l’investisseur y est résident fiscal.

 

Avant d’investir à l’étranger, il est essentiel de se poser la question de la fiscalité appliquée dans le pays de l’investissement et éventuellement en France lorsque l’investisseur y est résident fiscal. Dans le cadre d’un investissement immobilier aux Etats-Unis il est ainsi essentiel d’appréhender correctement la fiscalité franco américaine. Retour sur 5 éléments clefs pour mieux comprendre la fiscalité entre la France et les Etats-Unis pour les revenus fonciers.

  • Les revenus sont imposables dans le pays où l’investissement est réalisé quel que soit le pays de résidence fiscale. Que vous achetiez un appartement à Miami ou une maison au Texas, les revenus tirés de cet investissement (taxe foncière, revenus locatifs ou plus-value) seront imposés aux Etats-Unis.  Les taxes foncières par exemple représentent généralement entre 1 et 2% de la valeur du bien. Cette valeur est définie au niveau des « county » (« assessment value ») et comme en France est évolutive.
  • Les Etats-Unis ont un système d’imposition fédéral ET local. Seulement 7 Etats n’imposent pas les revenus personnels (Alaska, Floride, Nevada, Dakota du sud, Texas, Washington, Wyoming). Trop de littérature existe encore sur le fait par exemple qu’il n’y a pas d’imposition en Floride si vous êtes propriétaire immobilier. C’est faux, car si vous ne serez pas imposé par l’Etat de Floride, vous le serez à l’échelon fédéral. Vous devrez effectuer une déclaration de revenus chaque année avant le 15 avril.
  • La fiscalité américaine vous permet d’amortir votre bien immobilier et vous offre des abattements spécifiques. En tant que propriétaire immobilier, vous pourrez amortir chaque année 1/27,5e de la valeur de votre bien. Vous bénéficierez également d’un abattement spécifique pour les non-résidents ($4,050 par an et par déclaration fiscale) et de la possibilité de déduire vos billets d’avion par exemple. Mais soyez raisonnable et ne jouez pas avec l’IRS, se faire prendre peut coûter très cher !
  • L’imposition sur les revenus (IR) fonctionne par tranches marginales progressive comme en France. Ces tranches vont de 10% à 39,60% mais sont plus larges qu’en France. Il faut gagner plus de $37,950 pour atteindre la 3ème tranche à 25% et plus de $91,900 pour être imposé à 28%. La tranche à 33% concerne les revenus supérieurs à $191,650. La fiscalité américaine se base sur des revenus imposables après déductions des abattements et amortissement. Ainsi un revenu locatif net après charges de $10,000 pour un investissement d’environ $100,000 se transformera en $3,000 de base imposable soit $300 d’impôts (1ère tranche à 10%) !
  • La convention fiscale franco-américaine permet d’éviter la double imposition en France. Une fois les impôts payés aux USA, les résidents fiscaux français doivent re-déclarer leurs revenus américains en France. Ils ne sont toutefois pas doublement imposés puisqu’ils bénéficient d’un crédit d’impôts en France. Ce crédit d’impôt est calculé en multipliant leurs revenus de source américaine par leur taux moyen d’imposition en France (tous revenus confondus). Les résidents fiscaux français bénéficient également d’un crédit d’impôt sur la CSG-CRDS, non applicable pour les revenus fonciers étrangers.

Source : irs.gov, Altitude International Realty

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