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5 conseils pour bien investir aux Etats-Unis

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier aux USA mais vous avez encore quelques doutes ? Ces questions fréquentes vous aideront peut-être à prendre votre décision.

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier aux USA mais vous avez encore quelques doutes ? Ces questions fréquentes vous aideront peut-être à prendre votre décision.


Pourquoi investir dans l'immobilier aux USA plutôt qu'en France ?


Le marché immobilier américain actuel offre des conditions d'investissement uniques : des prix historiquement bas, des rendements élevés, un taux de change USD/Euros favorable, une forte demande locative et une fiscalité avantageuse. Pour ne citer qu'un chiffre, on estime que les prix de l'immobilier américain sont encore décotés d'environ 30% (étude The Economist – Janvier 2013). En France, les prix sont surcotés, les performances ne sont pas très attractives et la fiscalité est de plus en plus contraignante pour les investisseurs.


Dois-je me déplacer et être bilingue ?


Il n'est pas nécessaire de vous déplacer ni de parler anglais. My US Investment est là pour vous accompagner tout au long de votre projet d'investissement et notamment sur les questions linguistiques, juridiques et fiscales. Grâce à nos partenaires sur place, nous sommes en mesure de travailler sur ce type de projet par mail et téléphone essentiellement. Par ailleurs, nous nous déplaçons très régulièrement sur place afin de superviser les investissements de nos clients.


Qui assure la gestion locative de mon bien ?


La gestion locative représente 50% de la réussite d'un investissement locatif –en France comme à l'étranger. La plupart de nos partenaires américains proposent un service de gestion locative en échange d'un pourcentage des loyers perçus (8% à 10%). Le « property manager » (gestionnaire locatif) se charge de la recherche et de la sélection du locataire, de la gestion de la maintenance ou encore de la collecte des loyers. Le propriétaire reçoit un relevé de gestion mensuel et peut se connecter à son compte sur une plateforme de gestion locative sur Internet à tout moment.


Que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?


La crainte de tout investisseur est de se retrouver dans une situation conflictuelle avec un locataire qui ne règle pas son loyer –d'autant plus si le bien détenu se situe à l'étranger. La législation américaine favorise les propriétaires avec la procédure d' « eviction ». Cette procédure est relativement simple et beaucoup plus rapide qu'en France. Après envoi de recommandé et de mise en demeure, une audience est demandée au tribunal et un « money judgement » est ensuite ordonné pour exiger formellement que le locataire paie ses arriérés de loyer. Si celui-ci ne paie toujours pas, le propriétaire peut mettre le locataire dehors, avec l'aide du shérif si besoin. Il faut compter environ 4 à 6 semaines et $500 de frais d'avocats pour l'ensemble de la procédure.


Quelles conséquences fiscales pour un investissement locatif aux USA ?


Méfiez-vous des personnes qui vous disent qu'aucun impôt n'est dû ! Les revenus fonciers générés par la location d'un bien immobilier aux Etats-Unis doivent être déclarés aux Etats-Unis puis redéclarés également en France.Toutefois, la Convention fiscale franco-américainepermet d'éviter la double-imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôt obtenu en France.


Si vous payez l'ISF en France, votre bien entrera dans votre patrimoine imposable. Les biens sont déclarés à l'ISF selon leur valeur de marché immobilier local. Aux Etats-Unis, l'ISF n'existe pas (pas de double-imposition).


Les plus-values immobilières réalisées lors de la vente du bien situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis et en France. La double imposition est évitée, conformément à l'article 24 de la convention franco-américaine, par l'octroi en France d'un crédit d'impôt égal à l'impôt américain.